Licytacje komornicze to bardzo dobra okazja do nabycia nieruchomości poniżej ceny rynkowej. Dzięki licytacjom możemy zaoszczędzić nawet 1/3 ceny, jaką zapłacilibyśmy dokonując zakupu w normalny sposób. Takie rozwiązanie jest z jednej strony bardzo korzystne, ale jednocześnie może okazać się też dość niebezpieczne. Z jakimi pułapkami wiąże się nabycie w ten sposób nieruchomości? Co powinniśmy wiedzieć i jak przebiegają licytacje komornicze?
Licytacje komornicze nieruchomości – czym są i jak wyglądają?
„Zadaniem komorników jest pomoc wierzycielom w odzyskaniu długu. Najczęściej do tego celu wystarczy zajęcie rachunku bankowego dłużnika czy jego wynagrodzenia. Czasem jednak dłużnicy nie mają żadnych pieniędzy na rachunkach bankowych i nie posiadają pracy lub pracują „na czarno” ukrywając swoje dochody przed komornikiem. W tej sytuacji często komornicy zajmują mienie ruchome lub nawet nieruchomości w celu ich sprzedaży na licytacji, by w jak najszybszy i najskuteczniejszy sposób odzyskać dług dla wierzyciela” – tłumaczy ekspert z Aasa dla Biznesu, instytucji finansowej oferującej pożyczki dla firm.
Licytacje publiczne nieruchomości wiążą się z większymi formalnościami niż w przypadku ruchomości, a także wymagają kontroli sądu. Licytacjom bowiem został poświęcony cały rozdział 6 kodeksu postępowania cywilnego.
Zajęcie komornicze
W początkowej fazie sprzedaży nieruchomości nie ma jeszcze udziału potencjalnych nabywców. Na tym etapie komornik dopiero ustala stan faktyczny oraz prawny nieruchomości i dokonuje jej zajęcia. Zajęcie to nie faktyczne odebranie nieruchomości. Chodzi tu o działania formalne, zatem dłużnik będący właścicielem tej nieruchomości wcale nie musi się wyprowadzać. W kolejnym etapie sporządza się opis nieruchomości oraz z pomocą rzeczoznawcy majątkowego dokonuje wyceny rynkowej. Oszacowanie wartości przez rzeczoznawcę stanowi podstawę do ustalenia ceny wywoławczej na licytacji komorniczej. W dalszym etapie mamy do czynienia z obwieszczeniem o licytacji.
Gdzie znaleźć informację o licytacji?
Komornik ogłasza licytację publikując taką informację w następujących miejscach:
- w lokalu organu gminy, która jest właściwa dla położenia licytowanej nieruchomości,
- w popularnym dzienniku dla danej miejscowości ewentualnie w innym publicznym miejscu na wniosek i koszt wierzyciela lub dłużnika,
- na oficjalnej stronie internetowej z licytacjami komorniczymi,
- na tablicy ogłoszeń sądu i na jego stronie internetowej (sąd właściwy, w którym będzie ta licytacja prowadzona).
Co zawiera obwieszczenie o licytacji komorniczej?
W obwieszczeniu znajdą się informacje:
- dotyczące licytowanej nieruchomości, tj. miejsce jej położenia, przeznaczenie, dane dłużnika, informacja dotycząca księgi wieczystej tej nieruchomości,
- dacie i miejscu licytacji (która nie może być wcześniejsza niż 2 tygodnie od daty obwieszczenia),
- cenie rynkowej oraz cenie wywoławczej,
- wysokości wadium,
- terminie, w którym można będzie oglądnąć licytowaną nieruchomość i zapoznać się z jej dokumentami, a także z dokumentami egzekucyjnymi.
Wadium
Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości z aukcji komorniczej, przed przystąpieniem do niej mają obowiązek wpłacenia wadium stanowiące 1/10 sumy, którą została oszacowana przez rzeczoznawcę. Kwotę tą należy wpłacić na rachunek bankowy podany przez komornika. Wpłaty trzeba dokonać najpóźniej w dniu, w którym odbywa się licytacja. Wadium, zwane inaczej też rękojmią, ulega zwrotowi po zakończeniu procedury licytacyjnej. Nie zwraca się go tej osobie, która wygrała licytację i przeznacza się ją na poczet ceny, którą wygrany będzie musiał zapłacić za nieruchomość.
Kto nie może wziąć udziału w licytacji?
Warto wiedzieć, że zarówno dłużnik, jak i nawet wierzyciel, nie mogą wziąć udziału w licytacji. Tego prawa nie mają również ich małżonkowie, dzieci i rodzeństwo. Do grona osób wyeliminowanych z licytacji należą także osoby przebywające tam z uwagi na funkcje urzędowe, uczestnik licytacji, który w innej licytacji nie dotrzymał jej warunków, a także osoby, które nie dostarczyły zezwolenia od organu państwowego, za którego zgodą mogłyby tylko taką nieruchomość nabyć.
Miejsce licytacji komorniczej i liczba uczestników
Miejscem licytacji jest sąd. Licytację prowadzi komornik zazwyczaj w sali rozpraw. Nadzór nad komornikiem i przebiegiem licytacji sprawuje sad lub referendarz sądowy. Nie ma wymogów minimalnych co do liczby uczestników licytacji. Wystarczy zatem jedna osoba, która wpłaciła wadium i nie należy do grona osób wyeliminowanych z uczestnictwa, aby taka licytacja się odbyła. Licytant nie musi na przetargu stawić się osobiście. Może posłużyć się pełnomocnikiem.
Przebieg licytacji
Licytacja zaczyna się od podania ceny wywoławczej. Wysokość jej to 3/4 ceny wartości rynkowej podanej przez rzeczoznawcę. Zatem nie istnieje możliwość nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej poniżej tej ceny. Zadaniem komornika zatem nie jest sama sprzedaż nieruchomości a uzyskanie z niej odpowiedniej kwoty na spłatę długu. Nieruchomość można zakupić już podczas pierwszej licytacji. Licytant, choćby był jedynym uczestnikiem licytacji, nie ma obowiązku jej kupienia, zatem jeśli nie przystanie na cenę, wyznacza się kolejny przetarg. W takiej sytuacji cena wywoławcza nieruchomości spada. Podczas drugiej licytacji, której warunki wyglądają identycznie, jak za pierwszym razem, cena wynosi już nie 3/4 a 2/3 wartości oszacowania.
W momencie. kiedy nieruchomością zainteresuje się kilka licytantów, dokonuje się postąpień. Polega to na proponowaniu swoich cen, a w zasadzie przebijaniu cen przez kolejnych licytantów. Aby uniknąć licytowania po bardzo niskich stawkach tj. groszach czy złotówkach, istnieje zapis, który wprowadza zasadę, że przebicie nie może być niższe niż 1 procent ceny wywoławczej. Licytant, który podał najwyższą cenę a kolejni już jej nie podbijają, wygrywa. Zatem komornik powtarza trzykrotnie cenę jako jej zatwierdzenie. Następuje zakończenie licytacji.
Ostatnim etapem zakupu nieruchomości w drodze licytacji jest zapłata przez licytanta ceny. W zasadzie licytant już tylko dopłaca kwotę pomniejszoną o wadium, które na początku uiścił. Tu sąd wydaje kolejne postanowienie o przysądzeniu własności. To postanowienie jest potwierdzeniem przeniesienia prawa własności z dłużnika na licytanta.
Czy aukcje komornicze są bezpieczne?
Jeśli jakieś hipoteki nie zostały przez komornika wymienione podczas przetargu, ulegają one wygaśnięciu. Tutaj sytuacja jest dość jasna. Nabycie nieruchomości w drodze licytacji nie zwalnia jednak nabywcy od umowy dożywocia, która jest związana z właścicielem nieruchomości i nie wygaśnie jak wspomniana hipoteka.
Jak już wspomniane zostało wcześniej, dłużnik wcale nie musi się od razu wyprowadzać z nieruchomości, chociaż została ona zajęta, a następnie sprzedana. Chociaż dokonując zakupu z przetargu możemy uzyskać świetną cenę, to jednak problem pozostaje w postaci niechcianego lokatora. Nie istnieje możliwość faktycznego wyrzucenia takiej osoby.
Na początku zawsze warto porozmawiać z lokatorem i zaproponować mu wyprowadzkę. Jeśli nie ma zamiaru lub z jakiegoś powodu nie może wyprowadzić się z nieruchomości, konieczne jest złożenie pozwu o wydanie rzeczy. To niestety trwa i wiąże się z kosztami. Mimo tytułu prawnego do nieruchomości trzeba liczyć się z faktem, że cała procedura może ciągnąć się miesiącami, a nawet latami! Jest to spowodowane tym, że nie ma możliwości wyrzucenia takiej osoby na bruk, a gmina ma obowiązek zapewniania lokalu socjalnego eksmitowanemu. Jak wiadomo, może się zdarzyć tak, że gmina akurat w danym okresie czasu nie będzie posiadała takiego lokum zastępczego. Mimo „oszczędności”, jaką daje kupno nieruchomości po niższej cenie, może się okazać, że sama procedura wyeksmitowania lokatora okaże się dla naszego portfela niekorzystna.
Materiał partnera zewnętrznego
